关于印发《2024年加强无物业住宅小区管理工作方案》的通知

各县区城管局、住建局、消防救援大队：

为加强无物业住宅小区管理，市城管局、市住建局、市消防救援支队联合制定了《2024年加强无物业住宅小区管理工作方案》，现印发给你们，请结合实际，认真做好贯彻落实。

六安市城市管理行政执法局     六安市住房和城乡建设局

六安市消防救援支队

2024年5月17日   

2024年加强无物业住宅小区管理工作方案

根据《六安市民生工作领导小组办公室关于2024年实施50项民生实事的通知》（六民生办〔2024〕2 号）要求，结合我市实际，现就加强无物业住宅小区管理工作制定如下工作方案。

一、工作目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，认真落实市委、市政府各项工作部署，聚焦解决无物业住宅小区居民反映强烈的问题。结合“皖美红色物业”建设工作要求，坚持分类实施、精准施策，推动尚未实施物业管理的住宅小区（下称“无物业小区”）向有基本物业管理过渡，推动住宅小区由街道社区临时代管向专业化规范化管理过渡。2024年，完成全市38个无物业小区“动态清零”，推进物业服务质量持续有效提升，切实增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

二、基本原则

（一）坚持党建引领、属地管理的原则。切实推动城市基层党建引领基层治理提升，深入推进“皖美红色物业”建设，严格落实属地管理责任，统筹资源力量，凝聚工作合力，强化物业行业主管部门及相关职能部门监管职责，条块结合，推进工作开展。

（二）坚持重视民意、因地制宜的原则。根据各县区对无物业住宅小区的调查摸底情况，组织居民开展多种形式的基层民主协商，促进居民形成共识，主动参与物业管理和小区治理，在充分尊重民意的基础上，因地制宜、分类施策，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，实现住宅小区物业管理服务全覆盖。

（三）坚持市场主导、政策扶持的原则。提升业主花钱买服务意识，增强企业契约精神，建立平等协商、自由选择、有偿服务、质价相符的物业服务市场体系，属地政府予以相应的政策扶持，保障新引入物业服务企业正常运转，推动物业管理工作步入良性发展轨道。

三、工作举措

（一）明确物业管理服务模式

1.片区化物业服务模式。以街道或社区为单位，将辖区内分散的独栋楼、非集中连片住宅和规模较小的小区，整合成一个物业管理区域，由街道引进优质物业服务企业对多个规模较小物业区域区、楼栋实施“1+N”管理。

2.打包购买服务模式。将老旧小区、保障房小区物业服务纳入城市运营管理范围，与公共卫生保洁、绿化养护、基础设施维护、公共车位管理、公共资产运营等项目打包统一购买服务，解决缺乏专业化物业服务难题。

3.国有企业托底模式。将辖区内无物业小区打包，整合业主共有资产，征得业主认可后，引入国有物业服务企业承接，提供专业化物业服务。

4.第三方服务模式。充分发挥老党员、志愿者、热心群众等第三方力量，采取发放聘用证书、给予相应物质或积分兑换超市商品奖励等方式，鼓励提供物业服务，构建社区统筹管理、网格员负责、楼栋长协助、居民带头参与的物业服务机制。

5.业主自管模式。组织选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，聘请电梯或消防等专业化服务企业、劳务人员、业主等对设施设备进行维修、养护和管理以及提供卫生保洁、楼道清扫、门卫保安等物业服务。采取按户或面积确定收费标准，购买物业服务或自行用于物业服务开支。

6.公益岗服务模式。聘用生活困难家庭人员从事日常保洁、绿化、维护维修等物业服务，允许其以“工”抵顶物业费。也可由街道、社区整合公益岗人员，成立物业服务站，为无物业住宅小区提供卫生保洁、道路清扫等基础物业服务。

（二）多方筹措资金

1.公共部位收益。经业主同意，将小区内的电梯、车库入口、公共建筑外墙等公共部位的广告发布权，自动售水机和快递物流存储设施的场地租赁权等委托物业服务企业管理，所得收益弥补物业费缺口。

2.盘活闲置房产收益。经业主同意，充分发挥无物业小区大多在老城区、人口密集的特点，有效盘活闲置房产，通过租赁经营、委托经营等方式获得收益。

3.停车位经营收益。经业主同意，科学规划无物业小区原有道路、绿化等空间，合理设置停车泊位，增加停车空间，有关车位的经营收益，可用于补充物业费。

4.业主交纳物业费。街道、社区加大协调力度，发挥党员楼栋长模范作用，提升居民归属感，增强购买服务意识。以物业服务需求为导向，合理确定物业服务内容清单及价格，确保物业服务质价相符。引导业主依法交费，提高物业费收交率。加大对欠交物业费收交力度，公示物业费收交情况，依法催交物业费。

5.政策资金支持。对承接无物业小区且群众满意度高的物业服务企业给予政策支持，在物业服务项目招投标、承揽政府有关政务服务和公共服务项目、企业评先评优时优先考虑。有条件的县区可对无物业小区给予一定资金补助。

（三）加强无物业小区管理

1.整治小区安全隐患。各县区要整合住建、消防、公安、规划等力量，常态化开展执法进小区行动，严厉查处无物业小区乱搭乱建、乱停乱放等违法违规行为，消除安全隐患，推动无物业小区物业服务质价相符。

2.补齐小区设施欠缺。结合城市更新、老旧小区改造、燃气、水、停车设施等专项民生实事推进，补齐无物业小区设施缺失或破旧、配套功能不全等问题。

3.及时处置投诉举报。充分发挥“话说物业”、“皋城物业”留言平台功能，公开执法部门责任人联系方式，及时受理信访投诉，公开办理进度，全力化解矛盾纠纷。持续有效发挥物业服务企业“红黑榜”制度，对群众反映强烈，存在违法违规行为、不履行物业合同约定的企业，依法依规处理。

4.加强物业管理力量。按照“皖美红色物业”建设三年行动要求，要加强人员力量配备，加强人员专业培训，提高物业管理人员应急能力和业务素质水平。

四、工作要求

（一）加强组织领导。各县区要切实提高政治站位，充分认识加强无物业住宅小区管理是落实省、市“民有所呼、我有所应”的有效手段。要制定具体实施方案，明确时间表、路线图、责任人，全力推进无物业住宅小区向专业化管理和业主自治过渡，提高专业化物业服务质量水平。民有所呼、我有所应工作进展情况于每月25日前正式报送市城管局物管中心。

（二）形成工作合力。各县区要统筹推进无物业小区管理工作，压实街道社区属地责任，加快实施无物业小区向专业化管理过渡工作。各县区物业管理行政主管部门要负责指导街道社区做好物业管理工作，主动会同“皖美红色物业”建设联席会议成员单位，推动行政职能向住宅小区延伸。

（三）发挥示范作用。各县区要打造一批无物业小区管理先进典型，形成可复制、可推广的经验做法，发挥示范引领作用。要利用广播电视、报纸、微信公众号等全媒体渠道，积极开展广泛宣传，营造社会积极支持、群众主动参与的浓厚氛围。

附件：六安市无物业住宅小区管理工作目标任务分解表

附件：

六安市无物业住宅小区管理工作目标任务分解表

关于印发《2024年加强无物业住宅小区管理工作方案》的通知（六城管[2024]35号）.doc