关于市政协六届四次会议第A174号提案办理情况的函（高国标委员）

高国标委员：

您提出的《关于修订〈六安市物业管理条例〉的建议》收悉，现将办理情况答复如下：

一、关于立法规定空置房物业费减免的主要障碍

（一）法律基础存在冲突。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”国务院《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”物业费本质是业主基于共有权产生的共同管理义务，其缴纳义务不以房屋实际使用状态为转移。已交付房屋的业主虽然没有实际居住，但是小区物业服务企业已经入驻，对公共区域（场所）和公用设施已经开展管理和服务工作，产生的营运成本基本固定。若通过地方立法直接突破上位法对物业服务合同关系的调整，将面临法律效力层级的制度性障碍

（二）地方立法被要求整改。2023年8月9日，全国人大常委会在其官网就地方立法规定对“空置房”按照比例收取物业费，进行典型案例通报。

法制工作委员会审查认为，实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。

地方物业管理条例关于业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正。地方人大及有关方面应对涉及上述问题的地方性法规、规章、规范性文件等加强梳理研究和备案审查，及时修改完善相关规定，并在以后相关立法和备案审查工作中注意把握。

目前青海省、石家庄市等地已启动地方条例修订工作，删除了关于空置房物业费缴纳比例的相关规定。

二、当前工作开展情况

为规范物业服务企业管理服务水平，推动我市物业服务行业健康有序发展和群众物业服务满意度提升，确保业主明明白白消费。市城管局物业管理指导中心坚持系统谋划、统筹推进、多措并举。一是印发《全市城管领域“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”工作方案》，重点整治物业服务中不履行合同、不按规定公开公示等履约不到位等问题，提升物业服务质量，提升物业费支出透明度，提升业主信任度。二是完善“三方议事”机制，从信息公开共享、定期协商议事、问题协同联办、完善考核评价等方面明确小区党支部、业主委员会、物业服务企业权责范围，确保有人管事、有场地议事、有经费办事、有制度理事。通过搭建平台、分级协商，调解空置房物业费纠纷。三是充分发挥留言平台功能，用好省“话说物业”平台、市“皋城物业”留言平台，不断加大对包括空置房物业费在内的各类矛盾纠纷前端化解力度，我市回访满意度位居全省第一。四是开展物业服务质量第三方评价，建立物业“红黑榜”机制，定期公布全市住宅小区物业服务质量考核结果，发布物业服务行业“红黑榜”企业名单，倒逼物业企业提升服务水平，打造优胜劣汰的市场环境。

三、下一步工作计划

（一）加强法律法规宣传引导。通过多种形式，经常性在小区或社区开展《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等物业服务收费的相关法律法规宣传，让业主明白缴纳物业费的法律义务。坚持以社区党支部为核心，以小区党支部、业委会、物业三方议事机制为基础，广泛动员小区党员、楼栋长、邻管家、志愿者等参与物业管理工作，利用“业主接待日”“恳谈会”等各种形式积极宣传政策、充分协调矛盾。对于确有困难按时足额缴纳物业费的业主，鼓励物业服务企业与业主积极协商，支持分期交纳。

（二）提升物业管理服务水平。一是进一步完善全市物业服务企业信用评价体系，构建名副其实、质价相符的物业服务环境。二是持续开展物业服务人员职业技能提升工作，举行职业技能培训和竞赛，提高从业人员素质。三是加强行业自律，强化物业服务行业协会引领作用，构建自律机制，指导行业协会及时回应社会热点问题，提升群众知晓率。

（三）强化物业行业监督管理。一是开展“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”问题专项整治，切实维护人民群众合法权益，规范物业服务企业经营行为，促进物业服务行业健康有序发展。二是充分发挥物业服务企业“红黑榜”制度作用，督促红榜企业发挥示范品牌效应，对整改不到位或拒不整改的，纳入“黑榜”，不断推动市场环境的持续优化。三是在全市住宅物业小区建立健全物业管理服务“十公开”制度，督促物业服务企业在物业管理区域内显著位置，公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等事项，定期开展物业管理小区公开事项督查，确保业主明明白白消费。

感谢您对城市管理工作的关注与支持!欢迎多提宝贵意见和建议。

办复类别：B类

联系单位：六安市城管局 物业管理指导中心

联系电话：3330769

2025年6月20日