六安市物业专项维修资金归集管理使用工作细则（试行）

中心各科室：

为认真贯彻落实《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》（省政府令第197号）、六安市政府《关于认真贯彻实施安徽省物业专项维修资金管理暂行办法的通知》（六政办〔2009〕22号）及《六安市财政局、六安市住房和城乡建设委员会关于加强物业专项维修资金管理的意见》（财建〔2017〕1000号）等规定，依据六安市物业专项维修资金管理中心（以下简称“中心”）工作职责，特制定本工作细则。

一、资金归集工作

中心在市政务中心不动产（房地产交易）分中心设立物业专项维修资金归集窗口（以下简称“窗口”），负责六安城市规划区（1096.8平方公里）范围内的新建商品房和存量商品房物业专项维修资金的交存工作。依据政策，严格标准，齐全要件，规范流程，票款相符，做到足额归集，应归集尽归集。

归集工作实行科室负责制，窗口负责具体工作。

（一）归集标准

1、首次物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，分别按照下列比例交存：

（1） 未配备电梯的，按照0.8%的比例交存；

（2） 配备电梯的，按照1.6%的比例交存。

2、建设单位自用、出租的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业，未配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房售房价款0.8%的比例交存；配备电梯的，按照1.6%的比例交存。

3、住宅小区内与住宅楼结构不相连的非住宅物业，按照购房款总额或者同期同类商品房售房价款0.8%的比例交存。

4、选择货币补偿或购房券安置的房屋，物业专项维修资金按照新购买的商品房购房款总额为基数进行归集。        

（二）归集所需材料

1、业主交存：业主身份证、购房合同、购房发票的原件及复印件；

2、建设单位代办：经办人身份证、业主身份证、购房合同、购房发票的原件及复印件；

3、单位自持或购买：经办人身份证原件及复印件，法人身份证、营业执照的复印件（需加盖单位公章）。

（三）归集工作流程

1、受理。材料提供不全的，一次性告知申请单位或个人。材料齐全，正式受理；

2、审查。当场可更改的，当场更正；材料不符合规定的，不予办理并告知不予办理的理由；

3、归集。资金归集采用刷卡或转账的方式，不得收取现金。每天归集的资金按时入账。

二、资金管理工作

资金管理实行科室负责制，由中心资金管理科负责物业专项维修资金管理工作。负责维修资金存储管理、资金收益支出管理、维修资金票据管理及落实维修资金报告制度，主动对接财政部门，配合财政检查和审计监督。

（一）资金存储

依规开展物业专项维修资金存储管理，维修资金收益核算及支付工作。做好维修资金活期转定存，选聘定存银行等有关具体工作。

（二）账户管理

严格执行财建〔2017〕1000号文件规定，负责对已开户的银行账户进行严格管理，实行一行一户，杜绝擅自新开账户。开通网上银行简版查询业务，按时对账，按月做账，确保账账相符。

（三）专户管理

建立业主分户查询系统，做好维修资金分摊、销户及归集工作；负责与专户银行每季度核对一次维修资金账目，确保维修资金安全。

（四）结息管理

已归集的维修资金，利息按央行当年规定的活期利率计算，周期按公历1月1日-12月31日。每年12月31日由系统计算后计入业主个人账户。

（五）资金收益支出管理

严格执行财政部门对资金使用规定。物业专项维修资金的管理费用，根据中心实际工作需要申报，经财政部门批准后，从增值收益中缴入财政特设账户，纳入财政预算管理。未经批准的，不得擅自使用。

（六）票据管理

票据管理员做好维修资金票据的购领、使用、登记、保管与核销工作，并按要求上报年度票据使用情况和使用计划。

（七）执行维修资金报告制度

每月10日前填写上月资金存储报表，每季度填写资金收支情况报表，每年度撰写维修资金和管理费用等财务收支分析报告，按时报送市财政部门。

（八）资金退还管理

物业因拆迁或其他原因灭失的，由业主申请，经科室受理审核、分管主任审验、主任审批后，及时将业主交存的物业专项维修资金账面余额返还业主。

（九）印章管理

实行预留印鉴分开保管，财务印章由资金科室负责人保管，印鉴私章各自保管。

（十）主办会计职责

认真贯彻执行国家有关财务制度，严格按照《会计法》进行记账、对账、核算等规定，做到手续齐全、内容真实、数据准确、账目清楚；根据工作需要编制维修资金年度预算工作；每月10日前编制会计报表及有关说明，做到账账相符、账表相符；负责维修资金的归集、报账、对账及增值收益的核算等工作；妥善保管会计凭证、会计账本、会计报表等会计档案资料。

（十一）出纳会计职责

利用简版网银查询系统按时对账，发现问题及时报告；负责保管银行支票和大额存单，管理保险柜密码和钥匙；认真审核维修资金的收入、支出资料；每月10日前登记上月银行存款及收入、支出的会计凭证，做好资金核算工作；负责维修资金专用票据的领用、登记、核销等工作，按要求上报年度票据使用情况和使用计划；按上级部门要求及时上报各项数据。

三、资金使用工作

资金使用实行科室负责制，由中心支用监管科负责。具体负责物业专项维修资金使用项目的咨询、备案、现场核查、资料收集、公示监督、图片采集工作，物业专项维修资金使用项目表决签字的核对、档案整理及档案的借阅、复制、保密工作。保障物业正常维修、更新和改造。

（一）维修资金使用条件

1、物业共用部位、共用设施设备保修期届满后；

2、物业大中修和更新、改造项目符合物业专项维修资金使用范围的；

3、经使用范围内具有共有关系的、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

（二）维修使用所需资金分摊分类情况

1、属于物业管理区域内全体业主共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

2、属于两幢或两幢以上房屋业主使用的共用部位、共用设施设备中的大中修和更新、改造费用，由各幢房屋内的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

3、属于单幢房屋业主使用的共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造费用，由该幢物业全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

4、一幢房屋内，专属于一个或两个及以上单元业主使用的共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造费用，由该单元或两个及以上单元业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

5、物业共用部位、共用设施设备大中修和更新、改造时未出售的物业，建设单位应按照物业建筑面积分摊维修费用；

6、物业共用部位、共用设施设备大中修和更新、改造时，未交存物业专项维修资金的业主由业主委员会、居（村）民委员会按照物业共用部位、共用设施设备大中修和更新、改造时的分摊数额负责筹集；

7、下列费用从维修资金中列支：前期勘察、鉴定等有关费用；维修工程费用；工程招标、监理费用；工程预决算审核费用；维修和更新、改造工程的其他直接费用。因项目施工不可避免的原因而造成业主房屋自用部位、设施设备损坏的应当修复或者给予合理补偿，费用计入大中修、更新改造成本；

8、下列费用不得从物业专项维修资金中列支：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等；物业在保修期限内发生质量问题需要维修的费用；物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用；物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的；用于经营或出租的共用部位、共用设施设备的维修费用从其经营收入和租金中支出；屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担；不属于物业专项维修资金适用范围的其他费用。

（三）物业专项维修资金的申请使用流程

1、立项审查。

（1）项目申请。由业主委员会或街道办事处、被委托的物业服务企业（以下简称申报主体）提出项目申请、查验资金交存情况；

（2）项目核查。申请受理后，科室组织相关人员对申请项目是否符合使用维修资金条件进行现场勘察、图片采集；

（3）方案制定。申报主体编制资金项目使用预算，制定资金使用方案，提供申报项目鉴定及项目预算审计报告；

（4）业主表决。经使用范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在《维修资金使用方案业主表决确认明细表》签字确认；

（5）预算及表决公示。申报主体将使用预算、使用方案、《维修资金使用方案业主表决确认明细表》《维修资金使用方案业主表决情况公示》在物业管理区域内（单元及住宅区入口处）进行公示。公示时间不得少于5个工作日，公示期间科室对公示情况进行监督；

（6）立项受理。申报主体向科室提交以下书面材料：维修项目查勘鉴定报告（相关行业主管部门或专业机构检测出具的鉴定报告）；维修资金使用预算；维修资金使用方案；《维修资金使用方案业主表决确认明细表》；维修资金使用方案业主表决确认情况公示材料（含现场照片）；承诺书；其他需要提供的材料。申报材料必须经物业所在街道办事处（乡镇人民政府）签署同意意见后报科室受理，科室于5个工作日内予以核定，及时报请主任办公会研究确定维修项目。

2、项目实施验收。

（1）确定施工单位。申报主体按项目工程预算情况采取招投标、邀标或其他方式确定施工单位和监理单位。签订合同报科室进行存档。

（2）竣工验收。工程竣工后，申报主体组织施工单位、设计单位、监理单位、业主代表等进行验收，出具工程竣工验收报告。

3、资金拨付。

（1）项目决算。申报主体委托第三方社会审计机构对该项目进行决算审计；

（2）决算公示。决算审计后，申报主体将施工、验收情况，《维修资金决算费用业主分摊明细表》《维修资金使用项目决算公示》、筹集情况等在物业管理区域内（单元及住宅区入口处）进行公示，公示时间不得少于5个工作日，公示期间科室对公示情况进行监督；

（3）拨付申报。申报主体在公示后向科室提交维修资金项目决算申报表、财税部门出具的维修发票、维修资金工程竣工验收报告、《维修资金决算费用业主分摊明细表》《物业专项维修资金支用（拨付）申请表》及其他所需的相关材料。

（4）资金拨付。经科室核定后，报请主任办公会研究确定维修项目拨付金额，拨付金额从相关业主维修资金核算账户中核减。

四、附则：

1、本细则由市物业专项维修资金管理中心负责解释；

2、本细则自发布之日起执行。

六安市物业专项维修资金管理中心

2018年5月30日